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有二手房源一夜涨70万 多校划片未明显冲击学区房

2016年04月08日来源:楼盘导购责任编辑:zhangyunxiang

2016年春节前后,如果有什么比北京的气温蹿升得更快,就得数北京楼市了。

“我们曾在2月份交易了一套房子,一夜间涨了70万,最终还能完成交易。这本来就是个不正常的市场。”我爱我家望京地区的房产经理张明告诉小编,以总价300万元左右的房源来看,在望京这边可选择的空间并不大,单价一般在5万/平方米左右,比去年涨了近1万元。

经过春节前后一轮价格调整,北京楼市现在到底处于什么状况?是继续上涨还是逐渐回落,是观望等待还是换手频繁?

4月初,小编分别对中关村、国贸、望京等区域的房产市场展开调查,尝试为北京楼市“测体温”。与今年2、3月份买房客户人满为患相比,进入4月后,一些中介门店显得冷清了不少,但房价依然坚挺。

400万起 学区房改按套卖

 中关村,既是科技创新的代名词,也是优质教育资源的汇聚地——中关村第一小学、第二小学、第三小学等都是北京市知名的小学,在小学就近免试入学的政策下,学区房自然成为中关村一些小区头上特有的光环。

我爱我家中关村某店面的房产经理王红向小编介绍,中关村第一、第二小学附近的学区房,单价一般在每平方米10万元以上,即使稍差一点的学校学区房单价也超过8万元。而在去年底,同样位置每平方米报价大约是6万~7万元。

从王红向小编推荐的房源来看,面积一般都是30~55平方米不等,总价多在500万元左右,唯一一套低于400万元的房源,业主要求全款支付。即便是房价上涨较快,但成交依然火爆。王红说:“春节后,我们的成交量同比增加了1.5倍。”

在距离中关村不到1000米的苏州街,同样算学区房的热点地区之一,但房价比中关村明显低了一些,均价在每平方米7万元左右。但这并不意味着在这里可以轻易买到总价在300万元以下的房子。

主营苏州街附近楼盘的链家地产房产经理李君对小编说,300多万的房源很少,一居室不论大小论套,基本上都是一套400万起。

买学区房只是为了孩子上学,过几年一般就会卖掉,很难持续自住。一位知情人士称,卖学区房实际上是卖学区名额,房产经纪人该叫教育经纪人更准确。

实际上,针对学区房房价炒作问题,今年2月,教育部办公厅曾下发通知,明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方,根据实际情况积极稳妥采取多校划片。多校划片会将热点小学、初中分散至各片区,确保各片区间大致均衡。

在业界看来,这一文件释放出了很明确的政策信号,未来学区房的光环将会逐渐褪去。但小编采访到的多家房产中介认为,从成交量、业主报价等情况分析,越往后价格依旧会越高,没有显示出因为政策原因而造成学区房房价下降的迹象。

约号过户 排队得等一个月后

 小邓夫妇是在北京的上班族,本来两人在河北已买了一套房子,去年随着女儿降生,两人开始谈论是否该在北京买房。

“我们上午去北京南城看了一套房子,感觉还比较满意,价钱也可以接受,中午就让房产中介约业主面谈,下午就签订了相关合同。”小邓笑称,体验了一回买房像去菜市场买菜的感觉,这并非是自己有钱,也不是一时冲动,而是感觉合适就买了。最近一段时间,周围的朋友也都在买房,很多都是看好就快速签合同。

中原地产研究部统计数据显示:3月(未到月末)北京二手房累计成交就已高达29925套,全月肯定将突破3万套,这也将是2013年3月43780套后的最高纪录。

链家研究院给出的统计数据大致相同,3月北京二手住宅网签量32009套,环比上涨111.3%,同比上涨193.3%。

对当月市场的火爆,张明感受很深,他说2、3月份北京房价疯涨时,根本忙不过来,不可能像现在一样还能接待小编,大家都在带客户看房,只要有房源就有客户来看,一般看完房子基本就能定下。

张明介绍,3月有一天下午,他带一个客户看一套总价320万元的房子,当时是客户说要和老公商量一下,结果再打电话来业主已经加了价,客户也同意马上加2万元,让业主签合同,但就这样还是没能抢过别人。后来再过两天,这名客户又来看了其他房源,这回吸取了教训,当天就跟业主谈好,第二天就交了定金。

对此,中原地产的房产经纪人郑浩告诉小编,现在北京房产交易量很大,办理的窗口每天都在排长队,早上6点过去的话,都要排到下午。“目前过户的号只能约5月10日之后的,比如4月初看房,4月中旬走手续,等过完户就得到6月下旬了。”

房源收紧 市场观望周期变长

 “今年2、3月份业主普遍都是不诚心卖房的,他报个价你接受后他就涨价,你再接受他再涨价,涨到你不买为止,那时候差不多一天一个价。”位于团结湖的链家房产经纪人王朋对小编说,2月份,附近的小区平均每星期单价就涨1000元,一个月涨了5000元左右,3月初到现在大概也有1000多元的涨幅。

根据链家研究院统计,今年3月北京二手住宅成交均价为39286元/平方米,环比上涨14.5%,同比上涨4.3%。

对此,链家分析,一方面改善性需求主导下的成交结构拉高了均价,城区(东城、西城、海淀、朝阳、石景山、丰台)的成交量占比较上月增长了1.03%、总价600万以上的大户型、高质量二手房成交占比较上月增加2.06%;另一方面价格也存在实质性的上调,卖方市场推高了业主的心理预期,使得成交价达到历史高位。

张明认为,北京出台的房产限购令始于2010年,对外地在京工作的人而言,从去年开始刚好达到满足连续5年缴纳社保或个税的条件,使得这部分购房刚需集中释放出来。再加上受央行降息利好政策影响,推动房产市场需求旺盛。

很显然,正是因为需求量大才使得业主有了涨价的底气。但在经历了一段时间的快速上涨之后,3月底以来,房价进入了平稳期。

不过,受前段时间房价上涨影响,一旦价格进入平稳期后,业主对市场的观望心态越发明显。小编在国贸、团结湖、望京等区域了解到,目前房源相对稀缺。

3月底,小编在丰台某小区调查时发现房源较多,但一个多星期之后,却看到仅有一套房源在售,小编随即以购房者身份让房产经纪人约业主面谈,开始业主一再延后约定面谈时间,后来直接让房产经纪人转达房源不卖的信息,也未给出理由。

张明说:“我们手上也有性价比相对较高的房子,但房主联系不上,可能是不想卖,现在房源不算充足,此前有很多房子,后来都不卖了。”

业内的分析是,随着房价上涨,渐渐业主就不卖了,并不是说没有房子,而是业主的心态在发生变化。郑浩说,即便有一些房源还在报价出售,但报价普遍较高,比如本来300万左右一套的房子,现在一般会报价320万~330万元。

与此同时,市场上客源量也开始减少,3月新增客源/房源比下降到2014年以来的低位,显示卖方市场有所松动。链家研究院认为,可以预见后期购房需求将会回归理性、市场观望周期会变长,供需矛盾的缓和将会使价格上涨的空间收窄,市场交易量减少,价格上涨趋势减弱。

(以上涉及房产中介的姓名均为化名)

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